Dal 1 gennaio 2026 è entrata in vigore la Legge di Bilancio 2026 che prevede, all’articolo 1, co. 17, della Legge n. 199/2025,  la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi di più di 2 appartamenti per periodo d’imposta, lasciando inalterato l’impianto generale delle locazioni brevi.

Per locazione breve si intendono i contratti di locazione stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa di immobili di uso abitativo con durata NON SUPERIORE ai 30 giorni in un anno solare, anche se prevedono le prestazioni di servizi accessori “strettamente connessi” (ad esempio fornitura di biancheria, pulizia dei locali, wi-fi, aria condizionata, etc..).

Per i contratti di sublocazione o conclusi dal comodatario, aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, con eventuali servizi accessori) si applica un regime analogo a quello delle locazioni brevi.

Quindi se Caio loca 3 diversi appartamenti al mare per i soli fine settimana di settembre dovrà aprire partita IVA in quanto scatta la presunzione di imprenditorialità.

 

L’applicazione della nuova norma cosa comporta?

Ai fini IVA, l’apertura della Partita IVA e iscrizione nel Registro delle Imprese entro 30 giorni, applicazione dell’esenzione IVA (ex art. 10 p.8 Dpr 633/72).

Ai fini dell’ IMPOSTA, il reddito verrà determinato per competenza del periodo d’imposta con criterio catastale. Accesso al regime forfettario o tenuta di una contabilità (semplificata o ordinaria).

Ai fini PREVIDENZIALI, iscrizione all’IVS commercianti.

 

Quale codice ATECO attivare?

A seguito della nuova classificazione delle attività economiche ATECO 2025,  si ritiene preferibile attivare il codice 55.20.42 per “Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze”.

L’individuazione del codice è fondamentale nel caso si acceda al regime forfettario in quanto questo andrà a modificare il coefficiente di reddività da applicare ai ricavi incassati che, nel caso di attivazione del codice Ateco 55.20.42 sarà pari al 40% (mentre in caso di attivazione del cod. Ateco 68.20.09 che prevede un inquadratura come locazione pura, allora sarà pari al 86%).

 

Quale aliquota di cedolare secca applicare?

Sono applicabili le seguenti aliquote della cedolare secca riferite ai contratti di locazione breve per i quali sia esercitata la relativa opzione, ovvero aliquota base del 26% e aliquota ridotta del 21%, applicabile al reddito derivante da 1 sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. In sostanza in presenza di più immobili locati l’aliquota del 26% troverebbe applicazione solo con riferimento ai canoni relativi al secondo appartamento locato, posto che la locazione breve di un ulteriore appartamento indurrebbe a sconfinare nel reddito d’impresa.

 

FATTISPECIE	ALIQUOTE DI CEDOLARE SECCA APPLICABILI
Contratti di locazione ordinari	21%
Contratti di locazione “concordati”	10%
Contratti di locazione breve o assimilati	26%
	21% su 1 locazione breve indicata in dichiarazione